Cihla není zdaleka takovou jistotou, jak to na první pohled vypadá

Ceny nemovitostí v ČR v posledních letech rostly a někteří investoři mají představu, že tento růst bude pokračovat i nadále. Ani si neumějí představit jiný scénář. Proto si ukážeme několik situací, kdy ceny nemovitostí klesaly. 

ITÁLIE – CENY NEMOVITOSTÍ DNES O 29 % NÍŽE NEŽ V ROCE 2007

Jedním z příkladů poklesu cen nemovitostí je nemovitostní trh Itálie, kde jsou ceny nemovitostí o 29 % nižší než v roce 2007. 

K jejich poklesu v Itálii ale nedošlo poprvé. Od 80. let se jedná o třetí větší pokles cen (v reálném vyjádření). Po minulých poklesech se ceny vrátily na předchozí hodnoty v průběhu několika let, nyní ale pokles trvá již dvanáctým rokem. 

Současný pokles začal v roce 2007, kdy svět zasáhla nemovi- tostní krize. Ceny do roku 2011 klesly jen o 6,5 %, v letech 2011 až 2014 pokles cen výrazně zrychlil. Tento pokles byl způsoben zpomalením italské ekonomiky a zavedením italské daně z nemovitosti. V tomto období klesly ceny nemovitostí o 16 %. 

V roce 2019 se Itálie rozhodla podpořit penzisty, aby zůstávali v Itálii a změnila daně z nemovitosti. Potýkala se totiž s problémem, že mnoho italských důchodců chtělo svůj důchod 

trávit v Portugalsku. To jim totiž nabízelo daňové pobídky, kterým se říkalo „ráj penzistů“. Proto Itálie zavedla daňové úlevy pro lidi, kteří si převedli své trvalé bydliště do města s méně než 20 000 obyvatel a je v některém z jižních regionů. 

Ceny italských nemovitostí klesají, protože po nich chybí poptávka. A to vede k poklesu nových stavebních povolení. Nyní je čtvrtletně vydáváno 10-15 tisíc stavebních povolení. Před rokem 2007 jich bylo i 50 nebo 60 tisíc. 

Nízká poptávka po nemovitostech v Itálii je dána špatnou ekonomickou situací a jejím pomalým ekonomickým růstem. Itálie se nikdy plně nevzpamatovala z nemovitostní krize v roce 2008, kdy byl pokles ekonomiky vystřídán slabým oživením v následujících letech. A v letech 2012 a 2013 přišla další recese. Během koronakrize ekonomika klesla o více než 10 %, a zpět se (dle prognóz, které se nemusejí naplnit) nevrátí ani v letech 2021 a 2022, kdy se předpokládá jen slabý růst. 

K problémům se slabým růstem ekonomiky se přidává i vysoké státní zadlužení. To bylo vysoké už po nemovitostní krizi, díky níž dluh narostl na 120 % HDP. Koronakrize situaci ještě dramaticky zhoršila a poslala dluh na 158 % HDP. 

NĚMECKO 1981 AŽ 2010: POKLES O 30 % PŘI ZAPOČTENÍ INFLACE 

Poklesy cen nemovitostí nemusíme hledat jen v zemích, které mají ekonomické problémy nebo vysoké dluhy státního rozpočtu. I ve velké evropské ekonomice jako je Německo automaticky neplatí, že investice do nemovitostí chrání před inflací. Například od roku 1981 do roku 2010 klesly reálné ceny o 30 %. A zdaleka to nebylo způsobeno jen nemovitostní krizí. 

Na německém trhu se dá ale konstatovat, že při skutečně dlouhém investičním horizontu 50 let ceny nemovitostí překonaly inflaci o 25 %. Je ale dobré si uvědomit, že byla dlouhá období, kdy to neplatilo. 

EVROPA OD ROKU 2010: NĚKDE RŮST, NĚKDE POKLES 

Ve většině evropských zemí ceny nemovitostí rostly. Průměrný růst byl v období let 2010–2020 o 1,21 % p.a. Například v Německu byl 6,25 % p.a. V ČR byl růst 3,36 % p.a. nad inflaci. 

V některých případech v posledních 10 letech růst cen nemovitostí zaostal za inflací. Jednalo se například o země jako je Itálie, Španělsko, Řecko, Kypr, Finsko, Ukrajina a Rusko. 

Důvody mohou být dva: 

1. ceny nemovitostí mohou klesnout nebo
2. ceny nemovitostí rostou jen pomaleji, než rostou ceny. Zaostání cen nemovitostí v Rusku bylo dáno vysokou inflací. Nominálně sice rostly (4 % p.a.), ale inflaci nepřekonaly. V ostatních případech ceny nemovitostí klesly dokonce i nominálně. 

JAPONSKO: VZOROVÉ SPLASKNUTÍ CEN Z BUBLINY V 90. LETECH 

Japonská akciová bublina, která splaskla v roce 1991 je celkem známým příběhem. Současně s akciemi se však v letech 1977–1990 nafoukla ohromná bublina také na trhu nemovitostí. 

Ceny nemovitostí se za 13 let zvýšily skoro pětkrát a už předtím za sebou měly nemovitosti pěkný růst. Důvodem byla ekonomická expanze a snižování úrokových sazeb, které umožnily růst objemu úvěrů. 

Sazby klesly od roku 1980 do roku 1990 z 5,5 % na 2,5 % a objem peněz se zvýšil na 2,5 násobek. Docházelo k finanční deregulaci a finanční společnosti agresivně půjčovaly na nákupy nemovitostí i akcií. Spolu s omezenou nabídkou nemovitostí v lukrativních místech to vedlo k dramatickému boomu a růstu cen.

Jak tomu bývá, růst cen vedl k další spekulaci na jejich růst a nakupování. Kupci chtěli vydělávat na takto jistém růstu, na trhu panovala euforie a růst živil sám sebe. Na akciovém a nemovitostním trhu začalo šílenství a řada společností se vrhla na spekulace. Místo běžného podnikání společnosti ve velkých objemech nakupovaly aktiva kvůli růstu jejich ceny. Tato spirála vyšroubovala ceny do nereálných výšin. 

y růstu cen nemovitostí se průměrná hodnota price-income (cena nemovitosti vs roční příjem obyvatel) zvýšila z 10 na začátku 80. let na 16 násobek v roce 1980. Pro zajímavost v České republice je to nyní 12,2. Ceny nemovitostí se v celém Japonsku dostaly na 4 násobek hodnoty nemovitosti v celých USA. Přitom Japonsko mělo v tu dobu zhruba polovinu obyvatel než USA a plocha Japonska zaujímá jen 4% plochy Spojených států. Hodnota japonského císařského paláce s jeho pozemky převyšovala hodnotu nemovitostí v celé Kalifornii. Zároveň spolu s nemovitostním trhem rostl dramaticky i akciový trh, který vystoupal až na P/E 60. A tržní kapitalizace japonského trhu byla na krátko větší než kapitalizace trhu amerických akcií.

V roce 1991 bublina začala praskat. Ceny nemovitostí i akcií padaly dolů a ve stejné spirále jako rostly, začaly také padat. Ukázalo se, že v době růstu se běžně uplácelo, spekulanti obchodovali na základě insider tradingu a manipulacím s akciemi. Firmy, které si na spekulace půjčily, neměly z čeho splácet a v potížích se ocitl i bankovní sektor. Svou úlohu sehrála i japonská mafie, protože banky půjčovaly firmám napojeným na Yakuzu. Vymáhat je zpět se však neodvažovaly. 

Ceny nemovitostí během několika let spadly o 70 % a pokles pokračoval až do roku 2004. Maxim z roku 1990 začíná Japonsko dosahovat teprve nyní, po 30 letech. Japonská bublina ukazuje opravdu extrémní situaci na trhu. 

CO MŮŽE PODRAZIT NEMOVITOSTEM NOHY? SAZBY, DANĚ A POKLES EKONOMIKY 

Nemovitostní krize a poklesy nemovitostního trhu v minulosti měly různé příčiny. Nemusí se vždy jednat jen o splasknutí neudržitelné cenové bubliny. 

Ceny nemovitostí z velké části ovlivňují sazby a měnová politika. Nízké sazby hypotečních úvěrů pomáhají k růstu cen. Více lidí si může dovolit platit hypoteční úvěry a na trhu je více peněz k nákupu nemovitostí. Růst sazeb ale může mít opačný efekt. Řada lidí si totiž bere hypotéku tzv. na krev. Nezbývá jim příliš vysoká rezerva. Když dojde ke zvýšení sazeb, znamená to, že se zvýší počet lidí, kteří nebudou schopni hypotéku splácet. Ti, kteří nebudou schopni splácet ani se domluvit s hypoteční bankou, budou muset nemovitost nuceně prodat. Zároveň na trhu ubude kupců, protože hypotéky budou obtížněji dosažitelné.

Podobná situace byla jednou z příčin nemovitostní a následně finanční krize v USA. V letech 2000–2006 se prudce začal zvyšovat podíl hypoték lidí, kteří neměli dostatečné příjmy. Trh standardních žadatelů byl již do značné míry naplněn a hypoteční makléři hledali nové potenciální klienty. Ty našli právě u nízkopříjmových skupin obyvatel. Začaly se využívat hypotéky typu „no assets, no income“. Tedy hypotéky, kdy žadatelé nemuseli dokládat majetek ani příjmy. Kromě toho se rozšířily hypotéky s odloženou splatností. U těchto hypoték se v prvních dvou letech platily pouze úroky, nebo dokonce ještě méně. Po dvou letech, když mělo začít nové splácení, se hypotéka refinancovala stejným typem úvěru. Nebyl to problém, protože ceny nemovitostí rostly. Dostupnost hypoték byla podpořena poklesem úrokových sazeb. FED snižoval sazby od roku 2000 z hodnoty 6,5 % až do roku 2003 na 1 %. 

Řada lidí si však brala hypotéky tak, že ani po zaplacení takto snížených splátek jim už mnoho nezbývalo. Když pak došlo k růstu úroků a zároveň prvnímu poklesu cen nemovitostí, splátky dramaticky vyrostly. Základní úroková sazba se během krátké doby zvýšila z 1 % na 5,25 % a právě na tuto sazby byly výše uvedené hypotéky navázané. Proto pro řadu lidí bylo splácení neúnosné. 

Díky poklesu cen nemovitostí zároveň ani nebylo možné hypotéky refinancovat. Segment subprime hypoték se začal dostávat do problémů a spustila se lavina nucených prodejů. Ty byly v některých státech USA ještě umocněny tím, že dlužníci mohli předat nemovitost hypoteční společnosti i s úvěrem zpět, bez nutnosti platit celý úvěr. Když cena nemovitostí poklesla pod výši úvěru, bylo to výhodnější než úvěr splácet. A motivace zbavit se nemovitostí byla o to vyšší. Spirála poklesu cen nemovitosti pak odstartovala finanční krizi. 

Sazby hypoték v České republice jsou pořád velmi nízké. Na druhou stranu dochází postupně k růstu sazeb ČNB a s rostoucí inflací lze očekávat, že k růstu sazeb hypoték dojde. Trh v ČR není tak náchylný na růst sazeb jako byl ten v USA v roce 2006. Na trhu nejsou nebonitní dlužníci a trh není tak flexibilní, aby bylo snadné se nemovitostí zbavovat. Přesto je to faktor, který může na ceny nemovitostí působit negativně a jeho riziko je poměrně reálné. 

K POKLESŮM MOHOU VÉST I VYŠŠÍ POJIŠTĚNÍ A DANĚ Z NEMOVITOSTÍ

O poklesu cen v USA v době finanční krize jsme už hovořili na příkladu vlivu úrokových sazeb. To ale nebyl jediný faktor, který poklesy odstartoval. Je zajímavé, že ho nepřímo měly na starosti hurikány. V srpnu 2005 pustošil jih Spojených států hurikán Katarina. Zanechal za sebou 1800 mrtvých a škody 125 mld. dolarů. Zdálo se však, že to nebude všechno. Pro rok 2006 se předpovídalo, že podobně silných bouří může přijít 4–5. To se sice ve skutečnosti nevyplnilo, ale přišla bouře na trh nemovitostí. 

Hurikány působí velké škody na majetku, a tak si předpovědí pochopitelně všimly pojišťovny. V lokalitách, které mohly být postiženy, proto došlo k prudkému růstu cen pojištění. A to až na několikanásobek původních hodnot. Pojištění nemovitosti se stalo citelným nákladem. 

Ale nešlo jen o pojištění. Obavy ze škod na veřejném majetku vedly zároveň k nárustu daní z nemovitostí, aby z nich obce a města mohly krýt škody. Daň z nemovitosti byla už tak významnou položkou v nákladech. A nyní podobně jako pojištění tyto daně znatelně vzrostly. 

Florida byla díky svému teplému počasí místem, kde mnoho Američanů vlastnilo svou druhou, nebo třetí nemovitost. Tu pak využívali nejen k vlastní rekreaci, ale i k pronajímání, a vlastnění takové nemovitosti se finančně vyplácelo. S razantním růstem pojištění a daně z nemovitosti se to začalo měnit. Držet takto druhou nemovitost se přestalo finančně vyplácet a bylo to čím dál více nákladné. Vlastníci se postupně nemovitostí začali zbavovat, což pokles cen nemovitostí odstartovalo. 

Regulace pronájmů a růst daní z nemovitostí je i v České republice reálný. Naše daně z nemovitosti jsou velmi nízké a mohou podstatně vzrůst. O tom, že daňová zátěž se bude pravděpodobně zvedat hovoříme často. Jak bude snaha hledat příjmy do rozpočtu státu, bylo by spíše s podivem, pokud by i na daně z nemovitostí nedošlo. Stejně tak se hovoří i o dalších regulacích, jako například o omezování Airbnb a podobně. 

Čechy jsou navíc zatím známé jako místo, kde se dají právě do nemovitostí schovat peníze. Řadu nemovitostí proto za tímto účelem vlastní zahraniční vlastníci. Pokud by se vlastnění nemovitostí prodražovalo, a tento způsob praní peněz už nebyl tak atraktivní, může to být také spouštěč poklesu cen. Pravděpodobně by však nešlo o rychlý proces. Změny zákonů a následné projevení se těchto změn by trvalo od svého započetí několik let. Je to tedy hrozba sice reálná, ale s velkou pravděpodobností by nevedla k rychlým, ale spíše pozvolným cenovým pohybům. 

ZDROJ: ČASOPIS RENTIÉR FICHTNER – ČLÁNEK PETR SYROVÝ